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對于分布式光伏項目而言，最基本的訴求是在光伏電站生命周期內(nèi)保證對屋頂?shù)淖赓U權不受影響。在《投資分布式光伏項目的看過來，六大法律問題全解析》一文中，我們已經(jīng)梳理了對于新項目盡職調(diào)查當中需要注意的若干問題，然而在項目運營過程中，屋頂提供方隨時可能出現(xiàn)的破產(chǎn)、抵押、被司法機關查封、執(zhí)行等問題，對于光伏電站來說更是“心腹大患”。今天，為您繼續(xù)聊聊分布式光伏電站屋頂租賃法律風險管理。

一租賃備案登記對項目的影響

《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”各地也對房屋租賃備案登記作出了類似規(guī)定。該條規(guī)定在實踐中似乎“高舉而輕落”，執(zhí)行力度并不大；但是，備案登記對租賃合同效力是否有影響，是否影響到“買賣不破租賃”的執(zhí)行，實務當中不無疑問。

未經(jīng)備案不影響租賃合同本身效力

最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。”從備案登記行為的性質(zhì)來看，屬于行政機關的行政管理行為，不影響合同本身的效力。

未經(jīng)備案不適用“買賣不破租賃”原則

上海市高級人民法院《關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(三)》（滬高法民一〔2015〕16號）第30條規(guī)定：未經(jīng)登記的租賃合同，當房屋所有權發(fā)生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權利人知道或者應當知道租賃事實的除外。”上海高院解釋的理由是：大量商業(yè)租賃的存在與“買賣不破租賃”保護居民居住權的立法意圖不相一致，從平衡交易各方利益的角度看，傾向于未經(jīng)登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。在此，上海高院區(qū)分了商業(yè)租賃與住房租賃不同的立法目的；而分布式光伏電站顯然屬于商業(yè)租賃，不屬于“買賣不破租賃”立法保護本意。

實踐中，有企業(yè)出于稅負、登記繁瑣等考慮未進行租賃登記，這給光伏電站25年的生命周期內(nèi)房屋租賃權潛藏了法律風險。

二承租人（光伏電站）證明“租賃在先”的具體方法

根據(jù)最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定，“買賣不破租賃”原則有兩個例外情況：“（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”可見，承租人（光伏電站）證明“租賃在先”是保證租賃權利不受查封、抵押影響的重要條件。

實踐中，如果在抵押、查封前，租賃合同的當事人已經(jīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條、住房和城鄉(xiāng)建設部制定的《商品房屋租賃管理辦法》第十四條、第十九條的規(guī)定辦理了租賃登記備案手續(xù)的，一般可認定租賃合同簽訂于抵押、查封前。根據(jù)浙江省高級人民法院《關于執(zhí)行非住宅房屋時案外人主張租賃權的若干問題解答》的通知（浙高法辦〔2014〕39號）規(guī)定精神，在未能辦理租賃備案登記的情況下，承租人（光伏電站）還考慮以下途徑證明“租賃在先”：

租賃合同的當事人在抵押、查封前已就相應租賃關系提起訴訟或仲裁的；

租賃合同的當事人在抵押、查封前已辦理租賃合同公證的；

有其他確切證據(jù)證明租賃合同簽訂于抵押、查封前的，如租賃合同當事人已在抵押、查封前繳納相應租金稅、在案涉房屋所在物業(yè)公司辦理租賃登記、向抵押權人聲明過租賃情況等。

三強制執(zhí)行過程中租賃權的去除與承租人保護

分布式光伏電站在長達25年的生命周期內(nèi)，其租賃的廠房業(yè)主難免應發(fā)生經(jīng)營困難甚至陷入被強制執(zhí)行廠房的境地。最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2014〕16號）第三十一條規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實現(xiàn)有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。”在強制執(zhí)行過程中租賃權是否去除，對分布式光伏電站影響甚大。

上文情況租賃發(fā)生時點可用圖表示為： 執(zhí)行異議的提出

執(zhí)行法院裁定拍賣、變賣房屋之后，分布式光伏電站應在規(guī)定期限內(nèi)向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議。如上海市高級人民法院《關于在執(zhí)行程序中審查和處理房屋租賃權有關問題的解答（試行）》的通知（滬高法〔2015〕75號）第1點規(guī)定：“案外人認為其對該房屋享有租賃權而合法占有的，應當自公告之日起十五日內(nèi)向執(zhí)行法院提出書面異議。案外人逾期未提出書面異議的，執(zhí)行法院應當在房屋不負擔租賃權的狀態(tài)下對其進行委托評估、拍賣、變賣。”執(zhí)行異議的提出主要在于證明租賃不屬于最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定的情況，即租賃合同簽訂或者占有房屋先于抵押、查封。

租賃權去除的標準

何為“對在先的擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實現(xiàn)有影響”？這實際是租賃權在強制拍賣過程中去除的標準問題；從司法實踐來看，這屬于法院的裁量權范圍，主要考慮對拍賣成交價格的影響、租賃期限的長短以及租賃對后手權利人使用收益影響等因素。

我們認為，分布式光伏電站對廠房屋頂?shù)淖赓U不屬于“對在先的擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實現(xiàn)有影響的”的情況，主要是因為對屋頂?shù)淖赓U不同于普通房屋租賃，幾乎不會影響后手權利人對房屋本身的使用收益。

承租人權利保護—優(yōu)先購買權

在分布式光伏電站25年的生命周期內(nèi)，保持屋頂租賃關系不變是維護電站穩(wěn)定運行和利益最大化的基本訴求；在極端情況下房屋產(chǎn)權不得不“易主”的時候（如符合“買賣不破租賃”例外情況，在被法院強制拍賣過程中去除租賃權等），承租人保護自身權益的終極方式就是動用“優(yōu)先購買權”?！逗贤ā返?30條規(guī)定了承租人在“出租人出賣租賃房屋”情況下的優(yōu)先購買權；實踐中，承租人（光伏電站）可能會遇到以下問題：

一是房屋租賃權與屋頂租賃權在“優(yōu)先購買權”問題上的沖突。如分布式光伏電站租賃的廠房本身就存在租賃情況，則存在兩個租賃權誰為更“優(yōu)先”的問題。

二是屋頂租賃權被法院去除而進行強制拍賣，是否會影響承租人的優(yōu)先購買權。

三是租賃發(fā)生在查封之后，但如承租人屬于善意，是否仍享有優(yōu)先購買權的問題。

對于第二、三問題，上海市高級人民法院《關于在執(zhí)行程序中審查和處理房屋租賃權有關問題的解答（試行）》的通知（滬高法〔2015〕75號）第16條進行了詳細的解釋，其認為：
“
案外人對房屋所主張的租賃權依法發(fā)生在擔保物權或者其他優(yōu)先受償權之后、執(zhí)行法院查封之前的，不論執(zhí)行法院是否依法裁定除去租賃權后對房屋予以變現(xiàn)，均不影響案外人以承租人的身份行使優(yōu)先購買權，執(zhí)行法院應當保障其優(yōu)先購買權。案外人對房屋所主張的租賃權發(fā)生在執(zhí)行法院查封之后但屬于善意的，執(zhí)行法院應當保障其優(yōu)先購買權。”這一規(guī)定可咨參考。

關于第一個問題，理論和司法實踐中仍存在爭議。我們認為，為減少優(yōu)先購買權的爭議，分布式光伏電站可在屋頂租賃協(xié)議或合同能源管理協(xié)議中當中明確約定在一定條件下光伏電站對廠房的優(yōu)先購買權，并約定優(yōu)先購買權無法行使情況下的賠償機制。